Инвестиции в торговую недвижимость для физических лиц. Инвестиции в недвижимость: куда выгоднее вложить деньги

Тема инвестиций в недвижимость риторическая и с каждым днем в ней возникают новые нюансы. В связи с экономическим давлением на Россию инвесторы ищут куда вложить деньги, не столько для увеличения вложений, сколько для их сбережения. Люди часто задают вопросы по выбору касающиеся вложения денег в недвижимое имущество, поэтому сегодня ответим всем сразу и поделимся своими знаниями в обзорной статье.

Преимущества и недостатки инвестирования

Даже следуя принципам Кийосаки и делая ежемесячные накопления в виде 20% от зарплаты, можно остаться в убытке. Нужно учитывать, что растущая инфляция "съедает" большую часть наших сбережений. Самый логичный выход из ситуации - грамотные капиталовложения. Рассмотрим основополагающие привилегии инвестирования в недвижимость:

• Широкий выбор объектов (инвестирование в новостройки, загородные дома, коммерческие помещения);
• Универсальность и востребованность сделок (продажа, обмен, сдача в аренду);
• Ежегодное подорожание квартир на фоне возрастающей инфляции (при условии, что она не опережает рост цен);
• Возможность вхождения на жилищный рынок с ограниченным бюджетом (инвестиции в новостройки или долевые фонды).

При всей своей стабильности вложения в жилье все же связаны с определенными рисками:

• Отсутствие спроса и высокая конкуренция на рынке недвижимости в небольших регионах;
• Необходимость вносить платежи за коммунальные услуги и обслуживание дома в период простоя;
• Снижение цен на жилье в связи с экономической стагнацией в стране или регионе;
• При инвестировании в жилую недвижимость невозможно срочно взять понадобившиеся финансы.

Виды объектов инвестиций в недвижимость

Загородные коттеджи

Инвестировать в недвижимость за чертой города выгодно. Сделки с загородными домами по доходности не уступают остальным видам капиталовложения. На праздники и выходные люди все чаще стараются выбираться в экологически-чистые районы. Вариантов выбора объекта покупки несколько: коттедж, участок, недострой.

Жилое имущество

Заработок от инвестирования в жилую недвижимость сводится к экономной покупке и постперепродаже с наценкой или предоставлению в аренду.

При инвестировании в новостройки учитывайте развитость инфраструктуры, планировку, состояние ремонта, этажность и соседство.

Иностранное жилье

Покупка жилья заграницей позиционируется как высоколиквидная сделка. Чтобы они в действительности являлись таковыми, лучше инвестировать в недвижимость стран с сильной экономикой. Хорошим вариантом будут Швейцария, США, Сингапур и др. страны с высокой концентрацией торгово-промышленных центров.

Коммерческие здания

Сдача площадей для бизнес-арендаторов - прибыльный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако из-за высокого порога вхождения текущий способ капиталовложения подходит далеко не всем. Как правило, физические лица инвестируют в помещения для бизнеса, покупая акции. Окупаемость по вкладам составляет порядка 10 лет.

Земельные участки

Имеет ряд нюансов, начиная от оценки и заканчивая изменениями целевого назначения. Тем не менее ввиду своей бюджетности - это самый доступный вариант инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в землю бывают краткосрочными и долгосрочными. В первом случае земли покупают под строительство, во втором - используют для сельхоз угодий.

Необходимо учитывать, что объекты для инвестиций имеют разную чувствительность к инфляции. Надежнее всего защищены от инфляции объекты с коротким сроком окупаемости, цену на аренду которых устанавливает сам арендатор, например торговые помещения. То же самое касается долгосрочной аренды. Гостиничные номера и посуточные квартиры более уязвимы, ведь цена аренды корректируется постоянно с учетом инфляции. Объекты и их чувствительность к инфляции, представлены в следующей таблице:

Основные этапы инвестирования в недвижимость

Коммерческие инвестиции не такое простое дело как кажется на первый взгляд. Риск купить некачественный объект есть всегда. Поэтому начинающим инвесторам стоит воспользоваться следующим алгоритмом:

Оценка финансовых возможностей

Первым делом определите сумму, которую готовы потратить на инвестиции. При скромном бюджете можно привлечь следующие источники финансирования:

• Займ у друзей и родственников;
• Потребительский кредит;
• Соинвестирование.

Анализ предложений рынка недвижимости

На данном этапе полезно заняться мониторингом цен на жилье. Для этого можно воспользоваться СМИ или бесплатными досками объявлений. Достоверную информацию можно также почерпнуть на региональных сайтах аналитических центров.

Выбор объекта инвестиций

После того как вы уже определились с направлением инвестиций и имеете несколько альтернативных вариантов, не торопитесь принимать решение о покупке. Поговорите с собственниками жилых домов, соберите как можно больше информации о преимуществах и недостатках района, сравните объекты между собой. Особенно это касается инвестиций в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимости

Сделки связанные с приобретением недвижимости имеют много нюансов. В первую очередь стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Наличие и подлинных правоустанавливающих документов;
• Дееспособность бывших владельцев и лиц, прописанных в квартире;
• Наличие у жилья обременений;
• Узаконенность перепланировок.

Перепродажа и сдача недвижимости в аренду

С какой бы целью вы не купили имущество для сдачи или перепродажи, имейте в виду, что минимальный срок возврата инвестиций в новостройки при продаже - 3 года, а при предоставлении в аренду порядка 8 лет. Весомым фактором при этом выступает территориальное расположение объекта. По аналитическим данным на начало 2018 года быстрее всего арендное жилье окупиться в Красноярске, Новосибирске и Челябинске. А вот квартиры в Москве и Нижнем Новгороде вопреки общепринятому мнению занимают последние позиции.

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость при сдаче в аренду в крупнейших агломерациях России показаны на схематичном изображении:

Способы разумной экономии на покупке жилья

Купить новострой можно за 50% от стоимости квартиры под ключ. Но вкладчики не спешат с инвестированием в коммерческую недвижимость, ведь при недострое риск пополнить ряды обманутых вкладчиков очень высок.

Приобрести квартиру по невысокой цене можно в черновом варианте. Но в этом случае вам всё же придётся вложить деньги в недвижимость на ремонт и обстановку.

Существуют и более разумные способы экономии. Например, инвестирование в коммерческую недвижимость арестованную банком. Залоговые помещения продаются на аукционах по минимальной цене. При таком варианте существует одно значительное препятствие: компании не афишируют проведение выгодных мероприятий, потому что судьба недвижимости уже предопределена заранее.

Информацию можно отслеживать самостоятельно на сайтах или в Едином Реестре РФ в разделе о банкротстве юр.лиц.

Советы по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

1. Организуйте перепланировку. Квартиры улучшенной планировки продаются на 10-15% дороже. Разделите комнату на кухню и студию. Предварительно проконсультируйтесь о возможности перепланировки в БТИ, некоторые изменения запрещены;
2. Расширьте площадь помещения. В частных домах это можно сделать с помощью дополнительного пристроя, например, переделка чердака в мансарду;
3. Сделайте косметический ремонт и продайте квартиру на 10% дороже, так же этот момент может значительно ускорить продажу;
4. Переведите квартиру в нежилую площадь. В разных районах спрос на жилые и нежилые помещения неравномерен. Поэтому зачастую, чтобы начать зарабатывать, инвестору достаточно перевести жилую квартиру в офис или наоборот.

Заключение

Как видите, инвестиции в недвижимость имеют менее агрессивные риски по сравнению с другими видами инвестирования. Вложить деньги в недвижимость означает получить возможность пожизненного пассивного заработка не только для себя, но и для детей. Планируйте свои финансы и осуществляйте разумные капиталовложения. Ведь, как известно, человек, который не инвестирует - бедный человек.

Тематическое видео от специалиста:

Часто перед человеком встает вопрос, куда инвестировать накопления, чтобы сохранить их и преумножить.Недвижимость - понятный и осязаемый вариант, ценный в любое время.

Сравним особенности инвестирования в жилую, коммерческую и гостиничную недвижимость и найдем самый выгодный вариант.

Почему люди выбирают недвижимость

Люди инвестируют в недвижимость, потому что это простой и понятный, осязаемый актив. В отличие от кажущихся мифическими акций, облигаций и вкладов, квартира или дом - реально существующий, материальный результат вложения денег.

Недвижимость не пропадет из-за банкротства банка или эмитента, не выйдет из моды, не обесценится. Недвижимость - актив, который всегда можно применить для непосредственно собственного использования или сдачи в аренду.

Недвижимость ценится вне зависимости от политической или экономической обстановки в стране.

Если жилая недвижимость часто приобретается для себя или для детей, то коммерческая недвижимость и помещения под отели - инвестиционные варианты.

Инвестиции в жилую недвижимость

В жилую недвижимость обычно вкладываются начинающие инвесторы: это понятный инструмент, с которым они ежедневно сталкиваются. Не нужно углубляться в особенности этого типа недвижимости, ведь оплата коммунальных услуг, налоги и прочие платежи за жилье знакомы на собственном примере.

Покупка недвижимости для проживания - не классический пример инвестиции. Однако это актив, который можно использовать для получения постоянного дохода или продажи.

Для большинства россиян жилая недвижимость - не инвестиция, а источник расходов.

Для получения дохода жилую недвижимость сдают в аренду. Это приносит доход 3-4% годовых. Таким образом, за счет аренды квартира окупится за 25-33 года.

Сдача жилья в аренду поможет отбить часть затрат на приобретение, пока подрастают дети или пока вы живете в другом месте, но как инструмент для получения дохода не рекомендуется из-за низкой окупаемости.

Покупка с целью последующей продажи целесообразна только если приобрести квартиру на этапе котлована, а общая сумма затрат существенно превысит ориентировочную стоимость продажи. При этом остается риск, что строительство затянется, остановится или что жилье окажется ненадлежащего качества.

Покупать строящуюся недвижимость рискованно и не всегда выгодно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В коммерческую недвижимость вкладываются более опытные и дальновидные инвесторы, которые внимательно подходят к анализу и оценке затрат и возможных выгод.

Самый популярный тип коммерческой недвижимости по информации ДП - торговая, на ее долю приходится 40% сделок. Офисы также востребованы - 34% сделок. И это объяснимо: торговый сегмент - самый популярный по России, а офисы нужны большинству компаний.

Вложения в коммерческие помещения в России в 2 раза меньше, чем в жилую, но ежегодно растут за счет покупки мелких и средних объектов частными инвесторами.

Сдача в аренду коммерческих помещений приносит в среднем 10% годовых и окупает вложения за 10 лет.

В среднем 1 кв.м. коммерческой недвижимости в аренду приносит 1000 рублей дохода.

Инвестиции в отель с помещением в собственности

Этот тип инвестиций совмещает сразу два - бизнес и коммерческую недвижимость. Покупка помещения под гостиницу выгодна тем, что собственник отеля не зависит от условий и настроений арендодателя, может менять интерьер под свои цели.

Отель в собственности окупается за 6-8 лет и приносит доход 14-16% годовых. Это выгоднее, чем иная коммерческая недвижимость, и в 2 раза выше ключевой ставки Центробанка РФ (на февраль 2018 года).

При грамотном ведении бизнеса доход будет стабильным и превысит указанные значения.

Дополнительная выгода - после того, как гостиница окупится, помещение станет вашей полной собственностью. В отличие от отеля с арендой, где в течение нескольких лет вы будете оплачивать только право пользоваться помещением.

Решили приобрести отель в собственность и начать зарабатывать?

Выгодное предложение - профессиональный отель 3* в Санкт-Петербурге!

• Подтвержденная прибыль
• Пройденная классификация
• Договор с управляющей компанией
• Профессиональное обучение гостиничному бизнесу

Узнайте детали предложения и ознакомьтесь с гостиницей от опытных отельеров!

Туристические направления России активно продвигаются за границу на государственном уровне, поток туристов растет с каждым годом. Например, Георгий Полтавченко уверен, что Санкт-Петербург сможет принимать ежегодно до 17 млн туристов.

Иностранцы приезжают полюбоваться на загадочную Россию, а соотечественники отправляются в туры по Родине из патриотизма, в силу ограниченного бюджета или просто из интереса. Так что гостиничный бизнес на пике популярности, и прибыльность его будет только расти.

Недвижимость или вклад?

Часто перед инвестором встает выбор: купить доходную недвижимость или положить деньги в банк под процент. Разберем обе инвестиционные стратегии.

Предположим, у Сергея есть инвестиционный капитал - 50"000"000 рублей, а горизонт планирования -10 лет. Для простоты расчетов возьмем максимальные сроки окупаемости гостиничного бизнеса - 10 лет (или 10% годовых) и банковскую ставку 7% годовых.

Вариант 1

Сергей кладет капитал в банк на 10 лет под 7% годовых. По формуле расчета прироста капитала при заданной процентной ставке (K(n)=R(0)*(1+i)^n) получается: 50"000"000 * 1,967^10 = 98"350"000 рублей = 50 млн(первоначальный капитал) + 48,35 млн (капитализация).

Если не трогать вклад в течение 10 лет, а с банком ничего не случится, к концу отчетного периода на счету будет 98’350’000 рублей . Однако эта сумма из-за инфляции за 10 лет будет обладать более низкой покупательской способностью, чем на момент инвестирования.

Вариант 2

Сергей вкладывает те же 50"000"000 рублей в покупку гостиничного бизнеса. В примере рассматриваем пессимистичный сценарий с 10-летней окупаемостью. Предположим, каждый год Сергей относит годовую прибыль в банк из первого примера.

Воспользуемся формулой рефинансирования при заданной процентной ставке: K(n) = K*[((1+i)^(n-1)-1)/i]*(1+i), где K = капитал, j = банковская процентная ставка, n = период времени.

50’000’000 * 12,82 * 1,07 = 64’082’000 рублей. Выходит, за тот же период на счету окажется минимум 64 миллиона рублей + останется недвижимость, которая вырастет в цене + работающий бизнес с постоянным доходом.

Инвестиции в недвижимость выгоднее, чем банковский вклад.

Даже без учета роста стоимости недвижимости и бизнеса, через 10 лет у Сергея будут активы на 50’000’000 (первоначальная стоимость недвижимости без учета роста) + 64’000’000 на счету = 114’000’000 рублей , по самым скромным подсчетам.

Универсальность гостиничных помещений

Помещение, подходящее под гостиницу, изначально создано и оборудовано для жизни людей, поэтому пустовать будет только если закрыть его на ключ. Прибавьте к этому удобное местоположение и планировку - такое помещение переоборудуется под любой формат, если возникнет необходимость.

Кроме того, гостиничное помещение высоколиквидно, на него всегда есть спрос в силу вариативности применения. В короткие сроки оно конвертируется в деньги - продать или сдать в аренду.

Жилье или гостиница?

Самый выгодный и доходный вариант инвестирования - покупка гостиничного бизнеса с помещением в собственности. Вы одновременно получаете актив в виде недвижимости и действующий бизнес, который приносит прибыль и ускоряет окупаемость вложений.

С учетом развития российского туризма доходность ожидается даже выше указанной.

Покупка жилой недвижимости подойдет тем, кто задумывается о покупке жилья для себя или детей на будущее. Сдача в аренду вернет часть вложений, но в качестве инвестиции такой вариант не очень эффективен.

Если вы задумываетесь о покупке жилья для подрастающего отпрыска, рассмотрите покупку отеля. Взрослый ребенок сможет с комфортом проживать в гостинице, параллельно получая навыки обращения с бизнесом. Тем временем отель будет приносить вам доход.

Отель приносит доход и учит управлению бизнесом.

Покупка жилья для себя тоже не так выгодна, как кажется большинству. Квартира - источник расходов, а не улучшения благосостояния.

Купив квартиру площадью 80 кв.м., вы будете лишь тратить деньги на возможность там жить: проценты по ипотеке, коммунальные услуги, ремонт, мебель и прочие текущие расходы.

Амортизацию жилой недвижимости оплачивает арендодатель, а коммерческой - арендатор.

Купив 80 кв.м. коммерческой недвижимости за те же деньги, вы будете получать минимум 80’000 рублей прибыли ежемесячно. И это только от сдачи помещений в аренду, гостиничный бизнес принесет больший доход. Этой суммы хватит, чтоб с лихвой покрыть расходы на аренду квартиры в удобном месте города, а остаток будет наращивать капитал.

Выбирайте способ вложения денег с умом, и удачных вам инвестиций!

Покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду – востребованный инвестиционный продукт в Москве. Мы провели исследование, опираясь на данные портала о московской недвижимости Domex, результаты работы компании «Миэль», а также информацию, полученную штатными специалистами «Ренессанс Инвестмент». В ходе исследования мы постарались выяснить доходность арендного бизнеса в Москве и сравнить ее с доходом, который можно получить от аренды квартир.

Во-первых, мы пришли к выводу, что объем инвестиций прямо пропорционально влияет на доходность. Во-вторых, ликвидность формата стрит-ритейл зависит не столько от района, сколько от близости к станциям метро, интенсивности пешеходного трафика и наличии поблизости сетевых магазинов. И, наконец, в-третьих мы узнали, что сдача в аренду коммерческой недвижимости более чем в два раза выгоднее сдачи в аренду квартир!

При покупке готового арендного бизнесапо «входной» стоимости (15-25 млн руб.) на первом этаже жилого дома реальная доходность оценивается экспертами на уровне 10% годовых.

Е. Мишина, эксперт из компании «Миэль», говорит о необходимости инвестирования сумм свыше 40-50 млн руб. для увеличения доходности арендного бизнеса до 11%.

Примечательно, что за эти деньги можно приобрести помещение в центре Москвы. Доходность по таким объектам оценивается в 12-12,5%. С. Данилова и Н. Самарина из «Ведомостей» отмечают доходность арендного бизнеса, сдающего площади под офисы, на уровне 9-11%. Об этом сообщает и Knight Frank. Инвестиционный фонд Stone Hedge ориентировался на прибыльность 12-14% годовых в 2013 году.

Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?

В 2015-2018 годах этот показатель будет коррелироваться слабо.

Коммерческая или жилая недвижимость?

Портал Domex сообщает о том, что инвестировать в жилую недвижимость куда менее выгодно, чем в коммерческую. В 2010 году доходность аренды квартир составляла 4-4,5% годовых в зависимости от класса жилья. Небольшая комната или квартира в 2-3 станциях метро от кольцевой линии приносила 4,0%, типовая квартира с ремонтом и техникой у конечной станции метро – 4,2-4,3%, элитная квартира у Чистых прудов – 4,4-4,5% годовых.

Руководитель отдела «Анализа и Стратегии» компании RENTAVED ESTATE Михаил Рудницкий поделился пошаговой инструкцией о том, как удержать доходы на плаву и увеличить рентабельность арендного бизнеса. Он предлагает:

• не работать в одиночку, искать связи в кругу профессионалов;
• доверять риелтору, но проверять всю информацию, риэлтор тоже человек, он может ошибаться;
• покупать недвижимость поблизости к дому;
• не игнорировать СМИ как источник информации, но вдумчиво подходить к каждой статье или высказыванию;
• отключить эмоции и не «приклеиваться» к одному варианту, выбирая, «включить голову»;
• не оттягивать момент решительных действий, но при этом не поддаваться эмоциям.

Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге - надежный способ сберечь и приумножить свой капитал. Однако вложение средств в этот сегмент рынка также сопряжено с определенными рисками и законодательными особенностями, о которых следует знать инвестору.

Виды коммерческой недвижимости

По своему назначению выделяют:

• офисную недвижимость (бизнес-центры, первые и цокольные этажи жилых зданий, помещения предприятий);
• торговые площади (магазины, комплексы, центры бытового обслуживания). Исчерпывающее определение этого объекта недвижимости дается в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ;
• складские помещения и логистические центры (функциональные комплексы, промзоны, жилые помещения, оборудованные по нормативам Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).

В свою очередь, офисная недвижимость делится на классы А, В и С. Категория присваивается зданию после проведения проверки его технического состояния, инфраструктуры, транспортной доступности. Офисы класса А - это элитные строения в престижных районах города. Стоимость на них выше, но и доход они приносят более ощутимый. Классовая система позволяет застройщикам и инвесторам составить детальное представление об объекте и возможностях его дальнейшего развития.

Способы инвестирования в недвижимость

Для инвесторов есть несколько возможностей. Выбор зависит от суммы сбережений и соотношения возможных рисков с ожидаемым доходом.

• Инвестирование в жилую недвижимость. Объект впоследствии можно сдать в аренду жильцам или переоборудовать под коммерческие площади.

  Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как выбрать?

  Главный недостаток в таком способе - необходимость личного участия и контроля. Ремонт помещения, поиск нанимателей, оформление договора затрачивает дополнительные время и средства. Поэтому реализовать одновременно несколько проектов сложно. Зато вероятность потерять средства достаточно мала. Санкт-Петербург - крупный туристический центр, и нехватки в желающих арендовать помещения у Вас не будет.

• Инвестирование в строящиеся объекты. Потенциал такого вложения определяет низкая стоимость покупки недвижимости на этапе строительства. После сдачи и ввода объекта в эксплуатацию продать коммерческое помещение можно по рыночной цене. Основные риски: ненадежный застройщик, падение спроса на недвижимость, колебание курса валют.
• Инвестирование в коммерческие площади. Основные преимущества - высокая прибыль и возможность делегировать полномочия по управлению имуществом. В частности, можно передать функции управляющей компании, которая решит все задачи по содержанию недвижимости.

И помните, что вложения в недвижимость потребуют больших расходов, но и прибыль от такой инвестиции в несколько раз выше!

Вас может также заинтересовать наше предложение.

Продажа коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге на выгодных условиях от компании «Созвездие недвижимости».

Вернуться к списку новостей

Покупка коммерческой недвижимости или финансовые инвестиции в нее – это, по мнению многих, один из самых верных способов вложения средств. В крупных городах (даже если не брать Москву и Санкт-Петербург) недвижимость всегда в цене, на нее есть спрос, поэтому со временем прибыль должна только увеличиваться.

Однако любой бизнес – это риск, а бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью – это риск ещё больший, так как деньги здесь крутятся немалые. Каждый шаг должен быть выверенным и продуманным. Ведь помимо рыночных или юридических факторов есть ещё и действия мошенников, которые стремятся присвоить ваши инвестиции себе.

Особенности коммерческой недвижимости

Если сравнивать коммерческую недвижимость с жилой, то первая более рентабельна для инвестирования:

• меньший срок окупаемости;
• больший коэффициент капитализации;
• меньшие трудозатраты;
• более стабильный пассивный доход.

Коммерческие объекты сдаются в аренду в 1,5-2 раза дороже, чем жилые с аналогичной стоимостью, следовательно, быстрее окупаются. Чистый годовой доход от аренды составляет 8-12% от вложенных средств, в то время как жилая недвижимость приносит в среднем до 7%.

Сдавать квартиру или дом можно посуточно или просто кратковременно, что может увеличить доход (особенно в курортных городах), но требует постоянного внимания. Сдача коммерческой недвижимости на короткий срок не имеет смысла: договор заключается на 2-3 года, после чего вы просто получаете доход.

Главные риски

Все возможные риски арендного бизнеса можно условно разбить на 3 категории:

• инвестиционные;
• юридические;
• административные.

Инвестиционные

Под инвестиционными рисками подразумевается вложение средств в объект коммерческой недвижимости, который принесет меньший от ожидаемого доход. Например, вкладывая средства в офисное здание вы планируете иметь прибыль с аренды в размере 1 000$ ежемесячно и отбить затраты за 10 лет. Но в итоге прибыль оказывается на пару сотен меньше, а срок возврата вложений – на пару лет больше. Такое возможно в ситуации, когда предыдущий владелец или застройщик закладывает неверные цифры. Ваша задача здесь – тщательно все проверить.

Юридические

Риски юридического характера – это как покупка неправильно оформленного объекта, так и мошенничество.

Если предыдущий владелец ненадлежащим образом оформил какие-то бумаги и продавец это проглядел, то в лучшем случае на его плечи лягут проблемы переоформления (это может тянуться месяцами, а недвижимость будет простаивать), а в худшем он потеряет часть денег (задаток, например).

Также широко распространена схема мошенничества с двойной продажей, когда нечистый на руку продавец собирает задаток с двух-трех человек (реже – с четырех), а процесс продажи не доходит дальше Росреестра.

Попавшийся на такой крючок покупатель может обратиться в суд, но, во-первых, разбирательство может длиться годами, а во-вторых, сделка будет упущена.

Еще один вид юридического мошенничества – это сокрытие обременений на недвижимость. Например, торговая недвижимость указывается в качестве кредитного залога в банк, но продавцу об этом не сообщается. После уплаты задатка (а то и всей суммы) банк может заявить свои права, и покупатель остается ни с чем.

Также мошенничеством является продажа некапитальных объектов под видом капитальных. Летние кафе, передвижные павильоны, сборные и контейнерные конструкции могут быть успешно замаскированы (даже на бумаге), и это необходимо помнить. Если на само строение продавец еще может иметь полные права, то земля, на которой оно расположено, чаще всего просто находится у него в аренде и в любой момент моет понадобиться администрации, которая в одностороннем порядке разорвет договор без последствий.

Административные

Если на юридические и инвестиционные риски еще можно повлиять, проявив должную внимательность, то административные риски в меньшей степени зависят от покупателя. Власти могут в какой-то момент решить очистить территорию, на которой расположена недвижимость, чтобы построить там жилой комплекс или сочтя постройку незаконной. Снос некапитальных построек вокруг московского метро – это не единственный, но самый яркий пример такой ситуации. Иногда, кстати, владелец через свои связи узнает о готовящемся постановлении, и «по-быстрому» старается продать объект, снизив цену. Сумма, полученная от продажи будет все равно выше компенсации, которую получит новый владелец.

Семь раз проверь, один раз купи

Защититься от инвестиционных рисков поможет проверка арендаторов, как нынешних (если они имеются), так и прошлых. Иногда владельцы специально накручивают стоимость аренды, договариваясь с арендаторами.

Это повышает цену на объект в момент продажи, а покупателю цену придется снизить, так как она несоразмерна недвижимости. Также стоит понимать рынок, его тенденции и веяния. То, что сегодня стоит дорого, завтра может резко упасть в цене (например, из-за строительства поблизости промышленного предприятия, что отпугнет некоторых арендаторов).

Юридические риски можно нивелировать все тем же внимательным подходом. Вы должны иметь на руках абсолютно все документы, знать всю историю покупаемой недвижимости. Проверка ее обремененности, законности прав владения продавцом, отсутствие долгов за коммуникации и проблем с их проведением при необходимости – это обязательный пакет.

Снизить административные риски сложнее, так как нужно постоянно быть «в теме» и знать обо всех готовящихся проектах в этой области.

Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать

Так что наилучший вариант – проверенная информация из городской или областной администрации.

Скупой платит дважды

Пытаться просчитать все риски и защититься от них своими силами – неподъемная задача для большинства. Не стоит пытаться экономить при столь больших тратах – смело обращайтесь к юристу, занимающемуся такими вопросами. Он – максимально заинтересованное лицо, особенно если пообещать надбавку к чеку. Юрист перероет все бумаги, соберет полное досье, и вы получите папку с полной подноготной интересующего вас объекта.

Остались вопросы?
Проконсультируем бесплатно!

Основные тенденции и факторы рынка инвестиций

Для 2017 года характерными являются следующие тенденции:

• ярко выраженная региональность;
• интерес в офисном сегменте;
• подавляющая доля российских инвесторов.

Рассмотрим каждый фактор подробнее.

Ярко выраженная региональность

Сумма инвестиций, зафиксированная во всей России, сопоставима с вложениями в коммерческую недвижимость таких стран, как Польша или Чехия. Несмотря на значительный потенциал других регионов РФ, интерес инвесторов вызывает Москва и Московская область, на их долю пришлось 86% всех сделок, что в денежном выражении составляет 3,9 млрд долл. В отличие от 2016 года, когда все ресурсы оседали в столице, в 2017 году 12% вложений были направлены в Санкт-Петербург (530 млн долл.), и всего лишь 2% - на прочие регионы России (около 110 млн долл.).

Интерес в офисном сегменте

Если оценивать секторы, в которые чаще всего инвестируются ресурсы, то на первом месте остается офисная недвижимость. По состоянию на 2017 год она составила около 40% общей суммы.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

При этом именно ее в первую очередь коснулось падение, которое составило более 50%.

Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,8 млрд долл. - следующие 40% рынка. Это произошло благодаря двум крупным сделкам: смена собственника пяти ТЦ «Вавилон» и ТЦ «Горбушкин двор».

Складская недвижимость заняла 6%, при этом в натуральном выражении сумма несколько выросла (255 млн долл. против 218 млн долл.). Наименьший интерес вызвал гостиничный сектор, это направление развивается слабо, что связано с высокой конкуренцией, низкой востребованностью.

Структура инвестиционного капитала по происхождению

В 2016 году 100% инвесторов были из Российской Федерации. В 2017 году эта тенденция незначительно изменилась, на их долю пришлось 89% общей суммы. Несмотря на высокий потенциал, привлекать зарубежный капитал сложно по следующим факторам:

• Географическая ограниченность. Максимальная концентрация инвестиционно привлекательных объектов находится в Москве и МО, где уже весьма значительная конкуренция.
• Санкции против России. Они ограничивают возможности вхождения на российский рынок, влекут за собой большие риски.
• Снижение экономики. На фоне санкций наблюдается уменьшение экономических показателей, что также отталкивает иностранный капитал.

ТОП-4 крупных сделок в 2017 году

Более 38% общих инвестиций в коммерческую недвижимость были сформированы 4 ключевыми сделками:

• Около 1 млрд долларов стоила продажа ТЦ «Вавилон».
• В IQ квартале одна из башен общей площадью 74 тыс. кв. м сменила собственника. Стоимость операции оценивается в 429 млн долл.
• Продажа «Воздвиженки-центра» позволила привлечь 180 млн долл.
• 120 млн долларов - сделка по продаже 200 тыс. кв. м в «Логопарк Север 2».

По-прежнему наиболее крупными игроками являются девелоперские и инвестиционно-финансовые структуры. С их помощью сформировано 82% рынка, 18% приходится на другие организации и предприятия.

Прогнозируя 2018 год, эксперты уверены, что в первом полугодии показатели на рынке коммерческой недвижимости будут достаточно низкими.

Оживление начнется только во втором полугодии, именно тогда будет сформирован основной инвестиционный объем. В связи с тем, что остается высокая зависимость суммы вложенных денег от политической ситуации, более точные прогнозы делать сложно.

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. В сложные времена велик спрос на надёжные инвестиции. Один из самых надёжных вариантов - инвестиции в недвижимость. В этой статье мы узнаем все особенности и рассмотрим секреты про инвестиции в недвижимость в 2019 году.

Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя. Даже если метеорит упадет на дом (даже в таком случае поможет государство). А вот немного заработать на недвижимости - можно запросто! Ведь, рано или поздно - недвижимость всегда растет в цене.

Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.

Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху», от партии. Купить в собственность нельзя было даже простенький деревенский домик.

Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.

Инвестиции в недвижимость в 2019 году: особенности

Война санкций, начатая в 2014 году, отразилась на рынке недвижимости. Рубль резко обвалился. И, так и не может восстановится. Из-за этого, экономика развивается медленно. По этой причине, цены на недвижимость тоже растут медленно. Хоть и не везде.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение уже нескольких лет к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 20 тыс. руб. в месяц. Небольшой всплеск был лишь в дни чемпионата мира по футболу 2018.

Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие месяцы начнется рост экономики. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.

Опыт экономического кризиса 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость быстро восстанавливаются. А затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.

Классификация недвижимости

Существует несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

• Коммерческая недвижимость . К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Например, здание магазина, парикмахерской или производственный цех. Всё это объекты коммерческой недвижимости.
• Инфраструктурная недвижимость . В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
• Жилая недвижимость . То есть, это любые постройки, пригодные для проживания людей. В общем случае - апартаменты (квартиры) в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не всё. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

• Воздушные, морские суда и космические объекты считаются недвижкой. Интересно, можно ли взять в ипотеку космическую ракету? 😉

Ну,а если серьёзно, то жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено стабильно высоким спросом и хорошей . Кроме того, жилая недвижимость, дешевле чем коммерческая.

Инвестиции в недвижимость в 2019 году: варианты

В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.

Первый вариант - это покупка для перепродажи.

Второй - покупка для сдачи в аренду.

Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах - это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект. И, сдаете его до тех пор пока не решили продать. Особенностей при этом совсем не много:

Ок. Хорошо. А как быстро окупается недвижимость при сдаче в аренду? Не быстро. Средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются.

Покупка для последующей перепродажи

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость - это всерьез и на долго. «Срубить» легкие деньги за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы после продажи — надо владеть недвижимостью минимум пять лет. Поэтому стоит все как следует рассчитать.

В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?

Инвестиции в строящиеся дома

Строящиеся дома - это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. То есть, новых обманутых дольщиков в 1 июля 2019 года не будет. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.

Группа «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За прошлый год они сдали более 2,5 миллионов кв. м. жилья.

В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.

Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.

Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?

Минус покупки жилья на этапе строительства - это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика (деньги вернут, но время и нервы - нет). И, некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).

Инвестиции в новострой

Новостройки . Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты . На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.

Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода. Тут все зависит от жильцов, от собственников.

Неприятная особенность новостроек - возможные проявления строительного брака. И ещё, повсеместный шум электро-перфораторов у соседей, которые делают ремонт. Пишу эти строки и сам понимаю, что инвестиции в недвижимость в новостройках - не лучший вариант.

Покупка вторичного жилья

Вторичное жилье . Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

• Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
• Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
• Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов - возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.

Иностранная недвижимость . Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.

Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.

Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.

Что же выбрать?

Так что же всё-так выбрать? Куда выгоднее вложиться? Как по мне - выгоднее всего инвестировать в строящееся жильё с целью последующей перепродажи. Либо - в готовое жильё за рубежом. Но только в самых развитых странах.

В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем - так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость - один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени (начало учебного года) и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонд или на DomClick.

Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях .

Желаю всем прибыльных инвестиций!

28.07.2019 29.07.2019

Если эта статья Вам понравилась - сделайте доброе дело

• Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
• Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
• Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
• Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
• Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
• Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

• • новостройки для перепродажи;

• • новостройки для сдачи в аренду;

• • инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);

• • прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);

• • инвестирование в таунхаусы;

• инвестирование в быстровозводимые модульные дома .

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи . Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

• покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
• строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
• инвестирование в коворкинг-центры;
• сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

1. 1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)

1. 1. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?

1. 1. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)

1. 1. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)

1. 1. Сдача квартир в длительную субаренду

1. 1. Организация общежитий для рабочих

1. 1. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)

1. Капсульный отель

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. 1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи

1. 1. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду

1. 1. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке

1. 1. new З стратегии заработка на дачных участках

1. 1. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!

1. 1. Инвестиции в землю , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)

1. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

1. 1. Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)

1. 1. Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду

1. 1. Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа

1. 1. Покупка комнат и сдача их посуточно

1. 1. Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)

1. 1. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)

1. 1. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля

1. Инвестирование в недвижимость без денег

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

1. 1. Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов

1. 1. Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)

1. 1. Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд

1. 1. Инвестирование в гаражи

1. Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.