Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов подразделяется на метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям.
Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования денежных потоков
где PV - текущая стоимость;
n - число периодов;
I n - доход n периода;
Y - ставка дисконтирования.
Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде
где PV - цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия);
n - период владения;
i - год прогнозного периода;
FV - стоимость реверсии.
Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект.
Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3-5 лет.
Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:
· учитывает динамику рынка;
· применим в условиях нестабильного рынка;
· учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
· применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.
Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.
Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.
В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации.
Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.
Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, выбираемой модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. Основные составляющие ставки капитализации - это ставка дисконта и ставка дохода. Ставка дисконта - это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого за каждый период дохода к затратам на капитал. Стоимость недвижимости высока и для ее приобретения, реализации инвестиционных проектов требуется привлечение заемного капитала. В соответствии с этим обстоятельством ставка дисконта включает следующие составляющие:
а) ставка процента - требуемая норма прибыли на заемный капитал;
б) ставка дохода - требуемая норма прибыли на собственный капитал.
Ставка возмещения отражает возврат вложенного капитала в течение срока эксплуатации недвижимости. Ставку возмещения нередко называют нормой окупаемости капиталовложений. Она применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Вследствие того, что земля не расходуется, ставка возмещения для земельной собственности не учитывается.
В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки капитализации является ставка дисконта. Поэтому ставку капитализации начинают определять с выявления нормы прибыли на свободные от риска ликвидные вложения капитала, не требующие больших затрат на инвестиционный менеджмент (например, вклад на банковский счет надежного банка). Это минимальная ставка, которая компенсирует обесценивание денег с течением времени. Затем добавляют поправки на риск, ликвидность, инвестиционный менеджмент. Эти компоненты составляют ставку дисконта (ставку дохода и ставку процента).
Любой инвестор, помимо дохода на капитал, учитывает возврат вложенного капитала. Поэтому к ставке дисконта добавляется ставка возмещения. Возврат капитала - процесс возмещения истощаемой части первоначальных инвестиций в недвижимость за счет доходов и реверсии.
Возмещение - сумма периодических доходов, которые необходимы для возврата капиталовложений в течение инвестиционного периода. Ежегодная ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода от объекта, продолжительности его получения и дохода от будущей перепродажи объекта, если владение не является бессрочным.
Если ожидается равномерное поступление дохода при бессрочном владении и неизменность стоимости основного капитала приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка капитализации будет равна ставке дисконта.
Если за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно снижение стоимости капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов.
Ставка возмещения, или норма окупаемости капиталовложений, применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние инфляции отражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние износа недвижимости на цену продажи.
Основные варианты возмещения стоимости капитала: возврат капитала равными долями (метод Ринга), метод Инвуда, метод Хоскольда.
Метод Ринга основан на том, что возмещение капиталовложений происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка возмещения рассчитывается как величина, обратная остаточному сроку службы. Применение этого метода оправдано для многофункциональной недвижимости со значительным износом, жилой недвижимости, офисов.
Метод применим, в частности, если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода из-за увеличивающегося износа недвижимости, при краткосрочной аренде, ненадежном финансовом положении арендатора.
Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций.
Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке.
В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.
Согласование результатов подходов к оценке
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки,
но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться
обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
* проверку полученных данных о величине стоимости;
* анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных
полнотой и достоверностью использованной информации;
* выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
Метод математического взвешивания;
Метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание по формуле:
где n -- общее числи применяемых методов оценки;
i -- метод оценки;
V i -- результаты оценки;
W, -- весомости (значимости) результатов.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества
данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
ь Степень соответствия каждого из примененных подходов:
Назначению оценки;
Цели оценки;
Функциональному назначению объекта оценки;
Оцениваемым правам.
ь Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
ь Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения
характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
ь Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в
используемых подходах.
ь Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом
из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Оценка бизнеса»
Определение нормы отдачи на капитал по модели WACC на примере ОАО «Роснефть»
- Введение
- 1. Основные факты и выводы
- 1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- 1.2 Итоговая величина нормы отдачи на капитал
- 2. Использованные Федеральные стандарты оценки
- 3. Описание объекта оценки
- 3.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
- 3.2 Основные активы, принадлежащие объекту оценки
- 4. Анализ внешних факторов
- 5. Описание модели расчета нормы отдачи на капитал
- Заключение о норме отдачи
- Список используемой литературы
- Приложение 1
Введение
WACC (Weighted Average Cost Of Capital) - это средневзвешенная стоимость капитала. Она применяется в финансовом анализе и оценке бизнеса. Данный показатель характеризует относительный уровень общей суммы расходов по обеспечению каждого источника финансирования
Цель курсовой работы - произвести оценку нормы отдачи на капитал компании ОАО «Роснефть».
Перед выполнением данной работы были поставлены следующие задачи:
Описать характеристики объекта оценки;
Проанализировать рынок и отрасль объекта оценки;
Определить безрисковую ставку;
Определить рыночную доходность на основании динамики индекса РТС
Определить зависимость доходности ценной бумаги оцениваемой компании от индекса РТС;
Проанализировать полученные результаты и сравнить их со среднеотраслевыми показателями.
Работа выполнена в соответствии с Федеральными стандартами в области оценочной деятельности с помощью открытых и доступных источников информации. Полученные результаты основаны на допущении, что оцениваемая компания будет привлекать заемные средства по среднерыночным ставкам, и что в качестве оптимального соотношения заемных и собственных средств может быть использовано медианное значения коэффициента линейной регрессии.
1. Основные факты и выводы
1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки
ОАО «Роснефть» (далее-Компания, Роснефть) - лидер российской нефтяной отрасли и одна из крупнейших публичных нефтегазовых компаний мира. Основными видами деятельности НК «Роснефть» являются разведка и добыча нефти и газа, производство нефтепродуктов и продукции нефтехимии, а также сбыт произведенной продукции. Компания включена в перечень стратегических предприятий и организаций России.
Открытое акционерное общество «Нефтяная компания «Роснефть» создано в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 1 апреля 1995 г. №327 «О первоочередных мерах по совершенствованию деятельности нефтяных компаний» и на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 29 сентября 1995 г. №971 «О преобразовании государственного предприятия «Роснефть» в открытое акционерное общество «Нефтяная компания «Роснефть».
Уставный капитал НК Роснефть составляет 105981778,17 рублей. Уставный капитал составляется из номинальной стоимости акций, приобретенных и оплаченных акционерами. Основным акционером Компании является государство, которому принадлежит 75,16% ее акций. В свободном обращении находится около 15% акций Компании.
Деятельность Компании можно разделить на два основных операционных сегмента:
· Геологоразведка и добыча. Деятельность по геологоразведке, разработке месторождений, добыче нефти, газового конденсата и газа;
· Переработка, маркетинг и сбыт. Деятельность по переработке нефтяного сырья, а также деятельность, связанная с закупкой, транспортировкой и реализацией нефти и нефтепродуктов.
География деятельности НК «Роснефть» в секторе разведки и добычи охватывает все основные нефтегазоносные провинции России: Западную Сибирь, Южную и Центральную Россию, Тимано-Печору, Восточную Сибирь и Дальний Восток. Компания также реализует проекты в Казахстане, Алжире и Туркменистане. Семь крупных НПЗ НК «Роснефть» распределены по территории России от побережья Черного Моря до Дальнего Востока, а сбытовая сеть Компании охватывает 36 регионов страны.
Основное конкурентное преимущество НК «Роснефть» - размер и качество ее ресурсной базы. Компания располагает почти 49 млрд. барр. н.э. доказанных, вероятных и возможных запасов нефти и газа, что является одним из лучших показателей среди публичных нефтегазовых компаний мира. При этом по запасам жидких углеводородов Роснефть является безусловным лидером. Обеспеченность Компании доказанными запасами углеводородов составляет 27 лет, а большая часть запасов относится к категории традиционных, что дает возможность эффективно наращивать добычу.
Роснефть также является одним из крупнейших независимых производителей газа в Российской Федерации. Компания добывает более 15 млрд. куб. м. природного и попутного газа в год и обладает существенным потенциалом для дальнейшего наращивания объемов добычи за счет уникального портфеля запасов. В настоящее время Роснефть реализует программу по увеличению уровня использования попутного нефтяного газа до 95%.
Важная отличительная черта НК «Роснефть» - наличие собственных экспортных терминалов в Туапсе, Де-Кастри, Находке и Архангельске, которые позволяют существенно повысить эффективность экспорта продукции Компании. Роснефть в настоящее время осуществляет комплексные программы расширения и модернизации терминалов с целью соответствия их мощностей планируемым объемам экспорта.
Одной из стратегических задач НК «Роснефть» является также увеличение реализации собственной продукции напрямую конечному потребителю. С этой целью Компания развивает розничную сбытовую сеть, которая сегодня насчитывает около 1700 АЗС и охватывает 36 регионов России. По количеству АЗС Роснефть занимает второе место среди российских компаний.
Члены Совета директоров ОАО «НК «Роснефть» избираются общим собранием акционеров на срок до следующего годового общего собрания акционеров.
Руководство текущей деятельностью ОАО «НК «Роснефть» осуществляется единоличным исполнительным органом (Президентом) и коллегиальным исполнительным органом (Правлением). Исполнительные органы подотчетны Совету директоров и общему собранию акционеров.
1.2 Итоговая величина нормы отдачи на капитал
В результате произведенных расчетов средневзвешенная стоимость капитала компании ОАО «Роснефть» составила 7,14%. Среднеотраслевое значение стоимости капитала для компаний нефтегазовой отрасли по данным сайта Асвата Дамодарана равна 5.77%. Данное значение не учитывает не страновой риск, не риск инвестирования в исследуемую компанию.
Полученное значение превышает среднеотраслевое значение стоимости капитала для компаний нефтегазовой отрасли.
Итоговая величина нормы отдачи равна 8,48%
2. Использованные Федеральные стандарты оценки
Работа выполнена в соответствии со следующими Федеральными стандартами в области оценочной деятельности:
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя редакция)
ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 31)» от 20 июля 2007 года №256
ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20 июля 2007 года №255
ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» от 20 июля 2007 года №254
ФСО-5: Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» от 4 июля 2011 года №238
Проект ФСО по оценке бизнеса: «Оценка стоимости акций, долей участия, в уставном (складочном) капитале (бизнеса)»
3. Описание объекта оценки
3.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Оборотные активы компании ОАО «АК «Роснефть» на 31.12.2012 года составили 1 278 513 млн. руб., что больше на 368198 млн., чем на 31.12.2011 года. (табл. 1)
Таблица 1
Основные показатели финансового положения (млн. руб.)
Таблица 2
Денежные средства
В 2012 г. операционная прибыль уменьшилась до 382 млрд. руб., или на 14,9% по сравнению с 2011 г. В процентном отношении к выручке операционная прибыль составила 12,4% в 2012 г. по сравнению с 16,5% в 2011 г. Снижение операционной прибыли связано в основном с отменой в 2012 г. налоговых льгот по Ванкору, действовавших в аналогичном периоде 2011 г., индексацией базовой ставки НДПИ и ростом тарифов естественных монополий.
Чистые денежные средства, использованные в инвестиционной деятельности, составили 445 млрд. руб. в 2012 г. По сравнению с 394 млрд. руб. в 2011 г. Это объясняется увеличением капитальных затрат, а также приобретением дополнительных долей в дочерних и зависимых обществах, что было частично скомпенсировано положительным эффектом от реализации краткосрочных финансовых активов.
Таблица 3
Дебиторская задолженность ОАО «НК «Роснефть»
Структура краткосрочной дебиторской задолженности
Таблица 4
Структура долгосрочной дебиторской задолженности
Обобщенная информация о финансовых результатах и о финансовом положении зависимых и совместно контролируемых обществ представлена в табл. 5:
Таблица 5
Финансовые результаты компании (млн руб)
Таблица 6
Выручка компании
Выручка от реализации и доход от зависимых и совместных компаний увеличились на 13,2%, до 3 078 млрд руб. за счет роста объемов реализации и роста цен на продукцию.
Таблица 7
Доля ОАО «НК «Роснефть» общероссийских показателях (%)
|
Добыча нефти |
|||
|
Добыча газа |
|||
|
Экспорт нефти |
|||
|
Переработка нефти |
Таблица 8
Показатели финансового состояния ОАО «НК «Роснефть»
|
Показатель |
|||
|
Структура капитала |
|||
|
Коэффициент финансовой зависимости, % |
|||
|
Коэффициент адекватности капитала, % |
|||
|
Соотношение заемных и собственных средств, % |
|||
|
Коэффициент покрытия процентных платежей, % |
|||
|
Коэффициент адекватности денежных средств, % |
|||
|
Ликвидность |
|||
|
Коэффициент текущей ликвидности, % |
|||
|
Коэффициент моментальной ликвидности, % |
|||
|
Рентабельность |
|||
|
Деловая активность |
|||
|
Оборачиваемость активов, % |
|||
|
Оборачиваемость основных средств, % |
|||
|
Оборачиваемость дебиторской задолженности (в днях) |
|||
|
Оборачиваемость оборотных средств (в днях) |
3.2 Основные активы, принадлежащие объекту оценки
НК “Роснефть” управляет более чем 40 дочерними предприятиями на территории Российской Федерации. Для реализации эффективной бизнес-стратегии в условиях территориальной распределенности основных активов компания выделила четыре региона как зоны своих стратегических интересов: Дальний Восток, Сибирь, Северо-Запад европейской части России и Юг европейской части России.
В настоящее время "Роснефть" участвует в реализации крупных инвестиционных проектов, направленных на увеличение добычи углеводородного сырья, практически во всех основных нефтегазоносных регионах страны: в Западной и Восточной Сибири, на Сахалине, в Тимано-Печорской провинции, на Юге России, а также в ряде стран ближнего и дальнего зарубежья. Реализация данных проектов позволит компании до 2015 года увеличить добычу нефти в 3,5-4 раза, газа - в 7 раз.
"Роснефть" проводит активную реконструкцию своих нефтеперерабатывающих мощностей - с целью выведения их на уровень мощности, соответствующий возрастающим потребностям компании, и на технологический уровень, соответствующий международным стандартам.
Важное место в стратегии компании занимает также развитие транспортной и сбытовой инфраструктуры.
Основные активы:
* 2,5 млрд. т доказанных запасов нефти и 992 млрд. куб. м газа по PRMS;
* 424 разрабатываемых месторождения с годовой добычей свыше 120 млн. т нефти и 16 млрд. куб. м газа;
* 7 НПЗ в России мощностью 54 млн. т нефти в год;
* Доли в 4 НПЗ в Германии, чистая мощность -- 11,5 млн. т нефти в год;
* 1 691 действующая АЗС под брендом «Роснефть» в 46 регионах России и 3 АЗС на территории Абхазии.
актив капитал рыночный доходность
4. Анализ внешних факторов
· Основной вид деятельности общества: проведение геолого-поисковых и геолого-разведочных работ с целью поиска месторождений нефти, газа, угля и иных полезных ископаемых;
· добыча, транспортировка и переработка нефти, газа, угля и иных полезных ископаемых, а также леса;
· производство нефтепродуктов, нефтехимической и другой продукции, включая электроэнергию, продукты деревообработки, товары народного потребления и оказание услуг населению;
· хранение и реализация (включая продажу на внутреннем рынке и на экспорт) нефти, газа, нефтепродуктов, угля, электроэнергии, продуктов деревообработки, иных продуктов переработки углеводородного и другого сырья.
Негативно влияющими на сбыт могут быть следующие возможные факторы:
Отраслевые риски
Связанные с ценами на сырую нефть, газ и нефтепродукты
Ключевым фактором, оказывающим влияние на финансовые и косвенно операционные показатели деятельности «Роснефти», являются цены на сырую нефть, газ и нефтепродукты. Цены на продукцию Компании большей частью зависят от конъюнктуры мирового рынка, от баланса спроса и предложения в отдельных регионах России. Возможности «Роснефти» контролировать цены на свою продукцию существенно ограничены. Падение цен на нефть, газ или нефтепродукты оказывает неблагоприятное влияние на результаты деятельности и финансовое положение «Роснефти».
Снижение цен может привести к уменьшению объемов рентабельной добычи нефти и газа, осуществляемой Компанией, а это, в свою очередь, приведет к уменьшению объема эффективных к разработке запасов «Роснефти», к снижению экономической эффективности программ проведения поисково-разведочных работ. «Роснефть» располагает достаточными возможностями для перераспределения товарных потоков в случае возникновения значительной ценовой разницы между внутренним и международным рынками. Кроме того, компания в состоянии оперативно сократить капитальные и операционные затраты, чтобы выполнить свои обязательства при резком снижении цен на нефть, газ и нефтепродукты.
Связанные с фактическими размерами запасов данные по запасам нефти и газа являются не более чем оценками и неизбежно отличаются неопределенностью. Фактический размер запасов может существенно отличаться от этих оценок. Данные по запасам нефти и газа, содержащиеся в настоящем отчете, являются расчетными и основываются главным образом на результатах внутренней аналитической работы, проведенной фирмой DeGolyer&MacNaughton --независимым консультантом «Роснефти» по вопросам технологии нефтедобычи. Технология нефтедобычи является субъективным процессом оценки объема подземных запасов нефти природного газа, которые не поддаются точному измерению. Оценка стоимости и объемов, рентабельно извлекаемых запасов нефти и газа, объемов добычи, чистой стоимости будущих поступлений денежных
средств, а также оценка сроков произведения расходов на разработку запасов неизбежно зависят от ряда переменных величин и предположений. Многие из предположений, которые использовались при оценке запасов, не зависят от Компании и с течением времени могут оказаться неверными. Оценка запасов, применение альтернативных систем их расчета в соответствии с российской системой классификации запасов неизбежно сопряжены со множеством неопределенностей. Точность оценки любых запасов и ресурсов зависит от качества имеющейся информации и интерпретации данных по технологии нефтедобычи и геологических данных. Разведочное бурение, расшифровка данных, испытания и добыча, осуществляемые после даты оценок, могут потребовать значительной корректировки данных о запасах и ресурсах «Рос нефти» как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Кроме того, разные специалисты по оценке запасов и ресурсов могут давать разные оценки запасов и поступлений денежных средств на основании одних и тех же имеющихся данных. Фактические объемы добычи, доходы и затраты, связанные с запасами и ресурсами, будут отличаться от произведенной оценки, причем эти различия могут быть существенными.
Существуют также некоторые неопределенности, связанные с российской системой классификации запасов. Эта система рассматривает только геологические факторы и не принимает в расчет экономическую целесообразность добычи запасов. С многочисленными рисками, включая риск того, что нефтегазовые компании не обнаружат продуктивных в коммерческом отношении запасов нефти или газа, сопряжено и поисковое бурение. Компания проводит поисково-разведочные работы в различных географических регионах, в том числе на территориях с неблагоприятными климатическими условиями и с высоким уровнем затрат. Затраты на бурение, обустройство и эксплуатацию скважин часто являются неопределенными. В результате этого «Роснефть» может понести дополнительные затраты или будет вынуждена сократить, приостановить или прекратить проведение буровых работ ввиду наличия многих факторов. Среди них непредвиденные горно-геологические условия при проведении буровых работ; аномально высокое или аномально низкое пластовое давление; непредвиденные неоднородности в геологических формациях; поломка оборудования или аварии; неблагоприятные погодные условия; необходимость соблюдать требования природоохранного законодательства и требования государственных органов; нехватка и несвоевременная поставка буровых установки оборудования.
Если «Роснефть» не сможет провести эффективные разведочные работы или приобрести активы, содержащие подтвержденные запасы, объем ее подтвержденных запасов будет уменьшаться по мере добычи Компанией нефти и газа в результате истощения разрабатываемых месторождений. Будущая добыча Компании в значительной мере зависит от успешного обнаружения, приобретения и разработки нефтегазоносных месторождений. Если попытки «Рос нефти» не увенчаются успехом, это приведет к уменьшению общего объема подтвержденных запасов Компании и снижению объема нефтедобычи, что, в свою очередь, неблагоприятно отразится на результатах деятельности и финансовом положении Компании. «Роснефть» является мировым лидером по объему запасов нефти и обладает огромной ресурсной базой, что сводит риски снижения нефтедобычи в результате пересмотра в будущем объема запасов к минимуму.
В нефтегазовой отрасли существует жесткая конкуренция. «Рос нефть» конкурирует в основном с другими ведущими российскими нефтегазовыми компаниями по следующим направлениям:
* приобретение лицензий на разведку и добычу на аукционах и продажах, организуемых российскими государственными органами;
* приобретение других российских компаний, которые, возможно, уже владеют лицензиями или существующими активами, связанными с добычей углеводородного сырья;
* привлечение ведущих независимых сервисных компаний, возможности которых по оказанию требуемых услуг могут быть ограниченными;
* приобретение оборудования для объектов капитального строительства, которое может оказаться дефицитным;
* привлечение наиболее высококвалифицированных и опытных кадров;
* приобретение существующих предприятий розничной торговли и земельных участков под новые предприятия розничной торговли;
* приобретение или получение доступа к нефтеперерабатывающим мощностям.
Компания занимает одно из лидирующих мест в отрасли, как в России, так и в мире, что существенно улучшает ее позиции в конкурентной борьбе. Она обладает существенным портфелем новых проектов для поддержания и улучшения своей позиции в конкурентной борьбе в будущем. Реализуя свою продукцию на внутреннем и внешнем рынках, «Рос нефть» может иметь риски, связанные с обострением конкуренции. Для минимизации рисков при реализации нефтепродуктов на внутреннем рынке
в условиях острой конкуренции осуществляется следующее:
* во избежание затоваривания по отдельным видам нефтепродуктов загрузка нефтеперерабатывающих заводов Компании планируется с учетом прогноза ситуации, складывающейся на рынках;
* с учетом имеющейся структуры переработки нефти и выработки нефтепродуктов и наличия собственных предприятий нефтепродуктообеспечения и контрагентов, охватывающих практически все регионы Российской Федерации, производится оперативное перераспределение региональных товарных потоков на внутреннем рынке и оперативное перераспределение объемов между внутренним рынком и экспортом;
* для удовлетворения растущего спроса на высокооктановые бензины и нефтепродукты с низким содержанием серы производится реконструкция нефтеперерабатывающих заводов, что позволит, в частности, увеличить объем и глубину переработки;
* уделяется постоянное внимание развитию сети собственных автозаправочных станций и комплексов, отвечающих последним европейским требованиям, как самому стабильному сектору реализации нефтепродуктов на внутреннем рынке, менее других подверженного спонтанному изменению цен и падению спроса. Дополнительно для привлечения клиентов, в первую очередь корпоративных, широко внедряются система отпуска нефтепродуктов через АЗС на основе электронных карт, а также система обслуживания на АЗС «Рос нефти» карт других участников рынка. В случае экстренной необходимости наличие четырех собственных перевалочных морских терминалов в портах Архангельска, Находки, Де-Кастри, Туапсе позволяет производить оперативное перераспределение продукции Компании между экспортом и внутренним рынком в сторону увеличения доли экспорта. К наиболее действенным мерам по регулированию рисков от обострения конкуренции на внешнем рынке сырой нефти и нефтепродуктов относится географическая диверсификация, позволяющая перераспределять потоки сбываемой продукции из одного региона в другой. Например, благодаря внедрению направления поставок Архангельск -- Мурманск и схемы отгрузок в Китай по железной дороге появилась возможность регулирования экспортного потока с выходом на рынки Дальнего Востока, Юго-Восточной Азии и США. Это становится возможным за счет сокращения традиционных экспортных потоков через порты Черного и Балтийского морей и трубопровод «Дружба» компании «Транснефть», ориентированных на Европу. С увеличением мощностей перевалки с нефтепроводов на железную дорогу, а также с вводом в действие нефтепровода Восточная Сибирь -- Тихий океан эти возможности возрастают.
Финансовые риски
Валютные
Основную часть валовой выручки ОАО «НК «Роснефть» формируют экспортные операции по реализации нефти и нефтепродуктов. Соответственно, колебания обменных курсов валют к рублю оказывают воздействие на результат финансово-хозяйственной деятельности Компании, что является фактором валютного риска. Валютный риск Компании существенно снижается ввиду наличия затрат, которые выражены в иностранной валюте. ОАО «НК «Роснефть» является крупным заемщиком на международном кредитном рынке. Большая часть займов номинирована в долларах США. Текущие обязательства по обслуживанию этих займов также выражены в долларах.
Валютная структура выручки и обязательств действует как механизм встроенного хеджирования, где разно направленные факторы компенсируют друг друга. Сбалансированная структура требований и обязательств по валюте сводят к минимуму влияние факторов валютного риска на результат финансово-хозяйственной деятельности Компании.
Изменение процентных ставок
Являясь крупным заемщиком, «Роснефть» подвержена воздействию рисков, связанных с изменениями процентных ставок. Основным источником заимствований является международный кредитный рынок. Основная часть долгового портфеля Компании -- кредиты, номинированные в долларах США. Процентная ставка по обслуживанию большей части этих кредитов базируется на основе ставок по межбанковским кредитам
LIBOR и EURIBOR. Увеличение этих процентных ставок может привести к удорожанию обслуживания долга «Роснефти». Рост стоимости кредитов для Компании может негативно сказаться на показателях ее платежеспособности и ликвидности.
Компания проводит сбалансированную политику в области использования собственных и заемных средств и имеет действующие рейтинги Moody"s (Ваа1), Fitch (BBB), S&P (BВB-). Для фиксирования уровня процентной ставки части своего кредитного портфеля «Роснефть» осуществляет сделки с производными финансовыми инструментами. Рост кредитоспособности «Роснефти» и Российской Федерации являются важными факторами снижения стоимости заимствований для Компании в будущем, а также
5. Описание модели расчета нормы отдачи на капитал
CAPM (Capital Asset Pricing Model) - модель оценки финансовых активов. Она используется для того, чтобы определить требуемый уровень доходности актива, который предполагается добавить к уже существующему хорошо диверсифицированному портфелю с учётом рыночного риска этого актива.
В модели САРМ коэффициент в отражает чувствительность доходности компании к систематическим риска. Уравнение для нахождения нормы отдачи собственных средств по данной модели имеет вид:
где Y e - норма отдачи на собственный капитал;
Y rf - безрисковая норма отдачи;
в - коэффициент, измеряющий риск компании;
Y m а r - среднерыночная доходность.
В качестве безрисковой ставки дисконтирования для денежного потока в рублях была использована доходность по долгосрочным государственным облигациям РФ, которая составила 7,3684% (Прил. 3). Она уже включает в себя страновой риск S1, поэтому при расчете ставки дисконтирования для денежного потока в российских рублях он не учитывается.
По данным сайта А. Дамодарана была определена рыночная премия за риск. Она отражает расхождение доходности корпоративных акций над доходностью безрисковых ценовых бумаг и равна 5,8% (Прил. 2).
Систематический риск учитывается в модели CAPM с помощью коэффициента бета. Коэффициент бета отражает амплитуду колебаний цен на акции конкретной компании по сравнению с изменением цен на акции всех компаний, работающих в данном сегменте рынка. Для оценки коэффициента бета оцениваемой компании была построена зависимость изменения доходности ценной бумаги оцениваемой компании от изменения доходности индекса РТС за период с 20.12.2012г. по 20.12.2013г (Прил. 1)В данном случае угол наклона уравнения линейной регрессии равен 0,2001.
При построении регрессионной модели было получено очень малое значение R2,поэтому от него лучше отказаться и принять равным 1,291, что равно среднему значению данного показателя по нефтегазовой отрасли согласно данным на сайте А. Дамодарана" R2 - 1,291
Учитывая различия в налогообложении между анализируемыми сегментами, был рассчитан коэффициент бета с учетом целевого соотношения долга и собственного капитала компании по следующей формуле:
где в rl - коэффициент бета с учетом финансового рычага оцениваемой компании;
в m - коэффициент бета без долговой нагрузки компаний отрасли;
Tax - налог на прибыль;
M/E - показатель соотношения заемных и собственных средств, основан на отраслевой структуре капитала, рассчитанной на основании медианного значения коэффициента. Данный показатель для рассматриваемой отрасли в январе 2013года по данным с сайта А. Дамодарана равен 53,39%(Прил.4)
В данном случае
в rl =1,291*(1+(1-0,2)*0,5339)=1,894
Модифицированная модель САРМ предполагает поправки нормы отдачи на собственный капитал на следующие премии за риск:
Премия за страновой риск S 1 ;
Премия за предельно малую капитализацию S 2 ;
Премия за риск инвестирования в конкретную компанию S 3 ;
Тогда модифицированная модель САРМ примет вид:
С.В. Пупенцова, «Основы оценки активов и бизнеса: Учебное пособие», Изд-во кафедра ЭиМНиТ СПбГПУ, СПб, 2011. - 222 c (3)
Премия за предельно малую капитализацию (S2) рассчитывается на основании данных исследований компании Ibbotson. Премия данной компании равна 0%, в связи с тем, что компания имеет высокую капитализацию.
Таблица 9
Премия за риск инвестирования в исследуемую компанию (S3), учитывает специфические риски, связанные с инвестированием в оцениваемую компанию. К ним относятся:
Законодательные риски;
Уровень установленных цен;
Зависимость от ключевых сотрудников;
Качество корпоративного управления;
Зависимость от ключевых потребителей;
Зависимость от ключевых поставщиков;
Наличие перспективы развития бизнеса;
Состояние основных производственных фондов;
Финансовое состояние бизнеса и возможность привлечения средств для финансирования капитальных вложений.
Премия за риск инвестирования в компанию(S3) = 4%. (Прил.6)
Таблица 10
Входные параметры для расчета нормы отдачи на собственный капитал
В результате проведенных расчетов норма отдачи на собственный капитал исследуемой организации составит 8,48%.
Заключение о норме отдачи
Средневзвешенная стоимость капитала - это общая стоимость всего капитала, рассчитанная как сумма относительной доходности собственного капитала и заемного капитала, умноженных на их удельные доли в структуре капитала. Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:
М=M/E(1+M/E)= 0,5339/(1+0,5339)= 0,34807
В качестве рыночной ставки привлечения долгосрочного заемного капитала (Y m) была использована среднегодовая средневзвешенная ставка по кредитам, предоставленным кредитными учреждениями нефинансовым предприятиям, в размере 10,67917 % (Прил.5)
Таким образом, средневзвешенная стоимость капитала составила 7,14%. Данное значение не учитывает не страновой риск, не риск инвестирования в исследуемую компанию.
Список используемой литературы
1. Финансовая отчетность ОАО «АК «Роснефть» за 2012 год
2. Финансовая отчетность ОАО «АК «Роснефть» за 2013 год
3. ОАО «АК «Роснефть» консолидированная финансовая отчетность, подготовленная в соответствии с международными стандартоми финансовой отчетности (МСФО) и отчет аудиторов за год, закончившийся 31 декабря 2012 года
4. Озров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости СПб.: Изд-во «МКС», 2007
5. С.В. Пупенцова, «Основы оценки активов и бизнеса: Учебное пособие», Изд-во кафедра ЭиМНиТ СПбГПУ, СПб, 2011. - 222 c.;
Приложение 1
|
Закрытие |
доходность РТС |
доходность ЦБ |
|||
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
Приложение 5
Приложение 6
Подобные документы
Сущность понятия "человеческий капитал". Основные подходы к расчету норм отдачи по Капелюшникову. Модель распределения личных доходов по Беккеру. Пример частных инвестиций в человеческий капитал. Основные критерии оценки эффективности инвестиций в МВА.
реферат , добавлен 03.02.2010
Расчет сметной стоимости строительства. Анализ срока окупаемости нового оборудования. Определение внутренней нормы доходности инвестиционного проекта. Расчет нормы прибыли на вложенный капитал. Вычисление бета-коэффициента инвестиционного портфеля.
контрольная работа , добавлен 12.02.2014
Функции интеллектуального капитала: ускорение роста прибыли, улучшение качества управления, повышение конкурентоспособности. Особенности инвестирования и методы измерения: прямого измерения, рыночной капитализации, отдачи на активы и подсчета очков.
презентация , добавлен 08.02.2015
Нефтяной комплекс Российской Федерации как мощный фундамент экономики страны. Оценка эффективности стратегий развития на основании основных экономических показателей деятельности и последующее развитие в рамках интегрированной компании ОАО "НК Роснефть".
творческая работа , добавлен 23.11.2013
Понятие и сущность инвестиционной деятельности предприятия и рынка. Расчет эффективности инвестиций в капитал ООО "Дизайн" на основе метода учета срока окупаемости, чистой текущей стоимости проекта, индекса доходности инвестиций и точки безубыточности.
курсовая работа , добавлен 02.08.2015
История нефтяной компании "Роснефть" как одной из крупнейших публичных нефтегазовых компаний мира. Анализ макросреды компании. Макроэкономические факторы, определившие результаты деятельности "Роснефть" за 2011 год. Система корпоративного управления.
эссе , добавлен 22.12.2011
Анализ хозяйственно-финансовой деятельности ОАО "Роснефть". Разработка рекомендаций по составу финансовых ресурсов для финансирования инновационного проекта. Анализ динамики и управления оборотным капиталом. Стратегия экономического роста предприятия.
курсовая работа , добавлен 08.10.2012
Организационно-правовая форма предприятия. История компании Роснефть, развитие и перспективы развития. Стратегические приоритеты компании, разведка и добыча, переработка и сбыт нефти. Анализ бухгалтерского баланса, расчет основных финансовых показателей.
курсовая работа , добавлен 23.05.2010
Рынок как не только новая форма экономических отношений, новые связи в производстве, но и новые экономическое сознание, мышление и психология. Общая характеристика закона убывающей отдачи, знакомство с функциями. Анализ динамики издержек производства.
контрольная работа , добавлен 01.12.2013
Понятие, виды и источники финансирования капитальных вложений. Содержание методов расчета срока окупаемости вложений и нормы прибыли на капитал. Оценка внутренней нормы доходности и рентабельности инвестиций дисконтированного периода окупаемости.
Модель оценки финансовых активов является разновидностью техники суммирования рисков и предназначена для оценки нормы отдачи на собственный капитал У е, вложенный в портфель ценных бумаг.
(4.8)
где Y rf - безрисковая норма, премия за основной пакет рисков, характерных для ценных бумаг; Y M – средняя за несколько последних лет норма отдачи для ценных бумаг, представленных на фондовом рынке; β – коэффициент, измеряющий относительный уровень специфических рисков (недиверсифицируемых) рассматриваемого проекта по сравнению со средними рисками инвестиционных проектов того же типа.
Норма отдачи на собственный капитал - это доходность, которую инвесторы ожидают от инвестиций в собственный капитал фирмы. Эта ожидаемая доходность для инвесторов в собственный капитал включает компенсацию за рыночный риск, свойственный инвестиции, а также стоимость собственного капитала.
Безрисковая норма.
Для оценки безрисковой нормы был проведен анализ рынка государственных рублевых и еврооблигаций с разными сроками погашения и проанализирована эффективная доходность к погашению по различным видам облигаций.
Показатель доходности к погашению, рассчитанный при условии реинвестирования купонных платежей в течение года по той же ставке, по которой осуществляются первоначальные вложения. Эффективная доходность к погашению – это внутренняя норма доходности денежного потока по облигации.
Эффективная доходность является корнем уравнения, имеющего следующий вид:
где r – эффективная доходность, C i – купонная выплата в момент i, t – текущая дата, t[i] – дата i-ой купонной выплаты, N – номинал, V – текущая цена, T – количество выплат по облигации.
Методологически эффективная доходность является более корректной мерой, чем номинальная доходность. Однако, в силу традиций, на многих развитых рынках облигаций, большее применение имеет номинальная доходность. В России более употребительной является именно эффективная доходность, в Украине используются и номинальная, и эффективная доходность.
В качестве безрисковой ставки целесообразно выбирать доходность того типа обязательств, срок погашения которых максимально приближен к сроку вложения свободных средств в недвижимость или в развивающийся бизнес. Рассматриваемый в данной работе прогнозный период равен 5 годам, поэтому в качестве безрисковой была взята эффективная доходность по бумагам срок погашения которых близок к этому (рублевые облигации Россия46017 RUR, еврооблигации Россия 2018 USD). Данные по этим видам облигаций представлены далее в таблицах. Остальные таблицы доходностей и относящиеся к ним графики по рассмотренным видам облигаций представлены в приложении.
Облигации Россия 46017 (Дата погашения – 03.08.2016).
Таблица 4.17.
| период | |||||||
| январь | 6,61% | 6,53% | 6,29% | 13,34% | |||
| февраль | 6,69% | 6,53% | 6,45% | 9,85% | |||
| март | 6,78% | 6,54% | 6,53% | ||||
| апрель | 6,84% | 6,46% | 6,54% | ||||
| май | 6,84% | 6,38% | 6,56% | ||||
| июнь | 6,81% | 6,35% | 6,51% | ||||
| июль | 6,73% | 6,28% | 6,66% | ||||
| август | 6,67% | 6,37% | 7,28% | ||||
| сентябрь | 6,58% | 6,48% | 7,60% | ||||
| октябрь | 6,53% | 6,34% | 7,69% | ||||
| ноябрь | 6,59% | 6,31% | 8,78% | ||||
| декабрь | 6,84% | 6,52% | 6,30% | 8,74% | |||
| 6,84% | 6,68% | 6,41% | 7,09% | 11,46% | |||
| 0,00% | -1,45% | -3,46% | 38,97% | 0,00% | |||
| -2,32% | -4,14% | 10,66% | 61,69% | ||||
| Ср.геом. | 7,50% |
На рисунке ниже приведена динамика доходности облигаций.
Рисунок 4.6 – Динамика доходности облигаций (Облигации Россия 46017)
Источники информации: http://www.cbonds.info/quotes/index.php, http://bonds.finam.ru/issue
Так как в рублевом пространстве должна учитываться разница рублевых и долларовых безрисковых ставок. В составе нормы отдачи на капитал было учтено превышение темпов рублевой инфляции над долларовой.
Y rf RUB =Y rf $+h RUB -h $ (4.10)
Для этого с помощью индексов потребительских цен были посчитаны темпы рублевой и долларовой инфляции, а затем разница между ними. На эти величины были скорректированы данные по еврооблигациям.
Таблица 4.18 -- Индекс потребительских цен, США (изменение относительно предыдущего месяца).
| . Период | |||||||
| Январь | 181,10 | 185,20 | 190,70 | 198,30 | 202,42 | 211,08 | 211,14 |
| Февраль | 183,10 | 186,20 | 191,80 | 198,70 | 203,49 | 211,69 | 212,19 |
| Март | 184,20 | 187,40 | 193,30 | 199,80 | 205,35 | 213,53 | 212,71 |
| Апрель | 183,80 | 188,00 | 194,60 | 201,50 | 206,69 | 214,82 | |
| Май | 183,50 | 189,10 | 194,40 | 202,50 | 207,95 | 216,63 | |
| Июнь | 183,70 | 189,70 | 194,50 | 202,90 | 207,35 | 218,82 | |
| Июль | 183,90 | 189,40 | 195,40 | 203,50 | 208,30 | 219,96 | |
| Август | 184,60 | 189,50 | 196,40 | 203,90 | 207,92 | 219,09 | |
| Сентябрь | 185,20 | 189,90 | 198,80 | 202,90 | 208,49 | 218,78 | |
| Октябрь | 185,00 | 190,90 | 199,20 | 201,80 | 208,94 | 216,57 | |
| Ноябрь | 185,40 | 191,00 | 197,60 | 201,50 | 210,18 | 212,43 | |
| Декабрь | 184,30 | 190,30 | 196,80 | 201,80 | 210,04 | 210,23 |
Таблица 4.19 - Индекс потребительских цен, Россия (в % относительно предыдущего месяца, предыдущий месяц=100%)
| Период | |||||||
| Январь | 102,40% | 101,08% | 102,60% | 101,40% | 101,70% | 102,30% | 102,40% |
| Февраль | 101,66% | 101,68% | 101,20% | 101,70% | 101,10% | 101,20% | 101,70% |
| Март | 101,06% | 100,80% | 101,35% | 100,80% | 100,60% | 101,20% | 101,30% |
| Апрель | 100,95% | 101,06% | 101,14% | 100,39% | 100,60% | 101,40% | |
| Май | 100,85% | 100,70% | 100,75% | 100,45% | 100,60% | 101,40% | |
| Июнь | 100,80% | 100,80% | 100,65% | 100,29% | 101,20% | 101,0% | |
| Июль | 100,75% | 100,94% | 100,46% | 100,70% | 100,90% | 100,50% | |
| Август | 99,60% | 100,47% | 99,82% | 100,20% | 100,10% | 100,40% | |
| Сентябрь | 100,28% | 100,37% | 100,28% | 100,10% | 100,80% | 100,80% | |
| Октябрь | 101,01% | 101,20% | 100,55% | 100,30% | 101,60% | 100,90% | |
| Ноябрь | 101,00% | 101,10% | 100,74% | 100,60% | 101,20% | 100,80% | |
| Декабрь | 101,08% | 101,09% | 100,82% | 101,80% | 101,10% | 100,70% |
Таблица 4.20 - Темп инфляции, USD, %
| Период | |||||||
| Январь | 0,11% | 0,49% | 0,21% | 0,76% | 0,31% | 0,50% | 0,44% |
| Февраль | 1,10% | 0,54% | 0,58% | 0,20% | 0,53% | 0,29% | 0,50% |
| Март | 0,60% | 0,64% | 0,78% | 0,55% | 0,92% | 0,87% | 0,24% |
| Апрель | -0,22% | 0,32% | 0,67% | 0,85% | 0,65% | 0,61% | |
| Май | -0,16% | 0,59% | -0,10% | 0,50% | 0,61% | 0,84% | |
| Июнь | 0,11% | 0,32% | 0,05% | 0,20% | -0,29% | 1,01% | |
| Июль | 0,11% | -0,16% | 0,46% | 0,30% | 0,46% | 0,53% | |
| Август | 0,38% | 0,05% | 0,51% | 0,20% | -0,18% | -0,40% | |
| Сентябрь | 0,33% | 0,21% | 1,22% | -0,49% | 0,28% | -0,14% | |
| Октябрь | -0,11% | 0,53% | 0,20% | -0,54% | 0,21% | -1,01% | |
| Ноябрь | 0,22% | 0,05% | -0,80% | -0,15% | 0,59% | -1,92% | |
| Декабрь | -0,59% | -0,37% | -0,40% | 0,15% | -0,07% | -1,03% |
Таблица 4.21 - Темп инфляции, RUB, %
| Период | |||||||
| Январь | 2,40% | 1,08% | 2,60% | 1,40% | 1,70% | 2,30% | 2,40% |
| Февраль | 1,66% | 1,68% | 1,20% | 1,70% | 1,10% | 1,20% | 1,70% |
| Март | 1,06% | 0,80% | 1,35% | 0,80% | 0,60% | 1,20% | 1,30% |
| Апрель | 0,95% | 1,06% | 1,14% | 0,39% | 0,60% | 1,40% | |
| Май | 0,85% | 0,70% | 0,75% | 0,45% | 0,60% | 1,40% | |
| Июнь | 0,80% | 0,80% | 0,65% | 0,29% | 1,20% | 1,00% | |
| Июль | 0,75% | 0,94% | 0,46% | 0,70% | 0,90% | 0,50% | |
| Август | -0,40% | 0,47% | -0,18% | 0,20% | 0,10% | 0,40% | |
| Сентябрь | 0,28% | 0,37% | 0,28% | 0,10% | 0,80% | 0,80% | |
| Октябрь | 1,01% | 1,20% | 0,55% | 0,30% | 1,60% | 0,90% | |
| Ноябрь | 1,00% | 1,10% | 0,74% | 0,60% | 1,20% | 0,80% | |
| Декабрь | 1,08% | 1,09% | 0,82% | 1,80% | 1,10% | 0,70% |
Таблица 4.22 - Разница темпов рублевой и долларовой инфляции
| Период | |||||||
| Январь | 2,29% | 0,59% | 2,39% | 0,64% | 1,39% | 1,80% | 1,96% |
| Февраль | 0,56% | 1,14% | 0,62% | 1,50% | 0,57% | 0,91% | 1,20% |
| Март | 0,46% | 0,16% | 0,57% | 0,25% | -0,32% | 0,33% | |
| Апрель | 1,17% | 0,74% | 0,47% | -0,46% | -0,05% | 0,79% | |
| Май | 1,01% | 0,11% | 0,85% | -0,05% | -0,01% | 0,56% | |
| Июнь | 0,69% | 0,48% | 0,60% | 0,09% | 1,49% | -0,01% | |
| Июль | 0,64% | 1,10% | 0,00% | 0,40% | 0,44% | -0,03% | |
| Август | -0,78% | 0,42% | -0,69% | 0,00% | 0,28% | 0,80% | |
| Сентябрь | -0,05% | 0,16% | -0,94% | 0,59% | 0,52% | 0,94% | |
| Октябрь | 1,12% | 0,67% | 0,35% | 0,84% | 1,39% | 1,91% | |
| Ноябрь | 0,78% | 1,05% | 1,54% | 0,75% | 0,61% | 2,72% | |
| Декабрь | 1,67% | 1,46% | 1,22% | 1,65% | 1,17% | 1,73% |
Таблица 4.23- Еврооблигации Россия 2018, USD (дата погашения - 24.07.2018)
| Период | |||||||
| Январь | 6,86% | 6,80% | 5,66% | 5,82% | 5,43% | 7,61% | |
| Февраль | 6,96% | 6,16% | 5,77% | 5,81% | 5,42% | 7,16% | |
| Март | 6,81% | 6,58% | 5,91% | 5,71% | 5,37% | ||
| Апрель | 7,18% | 6,44% | 6,20% | 5,74% | 5,33% | ||
| Май | 8,36% | 6,10% | 6,36% | 5,78% | 5,48% | ||
| Июнь | 8,01% | 5,79% | 6,49% | 6,16% | 5,60% | ||
| Июль | 7,47% | 7,97% | 5,76% | 6,39% | 6,15% | 5,70% | |
| Август | 7,71% | 7,71% | 5,67% | 6,04% | 6,13% | 5,70% | |
| Сентябрь | 7,20% | 7,47% | 5,36% | 5,91% | 5,93% | 5,93% | |
| Октябрь | 7,12% | 7,18% | 5,77% | 5,90% | 5,83% | 6,15% | |
| Ноябрь | 7,33% | 6,89% | 5,83% | 5,81% | 5,78% | 7,55% | |
| Декабрь | 7,25% | 6,77% | 5,75% | 5,67% | 5,63% | 8,18% | |
| Средняя геометрическая за год (Yi) | 7,35% | 7,33% | 5,99% | 6,00% | 5,87% | 5,93% | 7,38% |
| Годовая доходность (r =y дек. /y янв. -1) | -3,01% | -1,42% | -15,44% | 0,18% | -3,28% | 50,83% | -5,89% |
| Прирост по ср. Геом. (d =Y i /Y(i-1)-1) | -0,21% | -18,33% | 0,27% | -2,21% | 1,03% | 24,45% | |
| Ср.геом | 6,51% |
Таблица 4.24 - С учетом разницы темпов рублевой и долларовой инфляции
| Период | |||||||
| Январь | 7,45% | 9,19% | 6,30% | 7,22% | 7,23% | 9,57% | |
| Февраль | 8,10% | 6,78% | 7,27% | 6,38% | 6,33% | 8,36% | |
| Март | 6,97% | 7,15% | 6,16% | 5,39% | 5,70% | ||
| Апрель | 7,92% | 6,91% | 5,74% | 5,69% | 6,12% | ||
| Май | 8,47% | 6,95% | 6,31% | 5,77% | 6,04% | ||
| Июнь | 8,49% | 6,38% | 6,58% | 7,65% | 5,59% | ||
| Июль | 8,11% | 9,07% | 5,75% | 6,79% | 6,60% | 5,68% | |
| Август | 6,93% | 8,13% | 4,98% | 6,04% | 6,42% | 6,50% | |
| Сентябрь | 7,16% | 7,63% | 4,42% | 6,50% | 6,45% | 6,86% | |
| Октябрь | 8,24% | 7,85% | 6,12% | 6,74% | 7,21% | 8,06% | |
| Ноябрь | 8,11% | 7,94% | 7,37% | 6,56% | 6,38% | 10,26% | |
| Декабрь | 8,92% | 8,22% | 6,97% | 7,32% | 6,80% | 9,92% | |
| Средняя геометрическая за год (Yi) | 7,88% | 8,00% | 6,48% | 6,51% | 6,46% | 6,88% | 8,95% |
| Годовая доходность (r =y дек. /y янв. -1) | 9,95% | 10,29% | -24,11% | 16,25% | -5,80% | 37,20% | -12,65% |
| Прирост по сргеом. (d =Y i /Y(i-1)-1) | 1,52% | -19,10% | 0,54% | -0,71% | 6,40% | 30,07% | |
| Ср.геом | 7,26% |
Рисунок 4.7 – Сравнение доходности с учетом и без учета разницы темпов инфляции.
Таким образом, можно сделать вывод, что безрисковая ставка составляет около 7,5%. В дальнейших расчетах будем использовать среднее значение для двух рассмотренных бумаг – 7,38%.
Коэффициент β.
В модели САРМ коэффициент бета инвестиции это - риск, который инвестиция добавляет к рыночному портфелю. Существуют подходы, предназначенные для оценки этих параметров. Один из таких подходов - это использование исторических данных о рыночных ценах для конкретной инвестиции. Второй подход связан с оценкой коэффициента бета на основе фундаментальных характеристик инвестиции. А третий подход использует данные отчетности фирмы и используется при оценке бизнеса. В данной работе были использованы первый и второй подход.
Исторические рыночные коэффициенты бета.
При оценке исторических коэффициентов бета общепринятый подход основывается на регрессионном анализе доходности отдельной инвестиции относительно доходности портфеля. С этой точки зрения интересны данные о доходности компаний, управляющих «смешанными» портфелями акций, облигаций, депозитных вкладов, валютных ценностей, а также данные о котировках закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Из-за недостатка информации о рынке услуг по управлению такими портфелями обычно используется информация по фондовому рынку. Коэффициент β определяется техникой анализа торгов по соотношению изменения курса акций конкретной компании и курса акций в целом по предприятиям данной отрасли.
В текущих рыночных условиях при проведении расчетов не удалось установить подобную зависимость. Поэтому было принято решение использовать в работе зависимость изменения чистого операционного дохода объекта аналогичного объекту оценки (в качестве доходности отдельной инвестиции) от изменения стоимости недвижимости данного вида (в качестве доходности портфеля). Подобный подход использован в при оценке бухгалтерского коэффициента бета. Данные об изменении по годам стоимости конкретного типа недвижимости были получены с сайта «ГУИОН», а данные по арендным ставкам объекта аналога от собственника объекта из договоров аренды прошлых лет. Данные по объекту аналогу представлены в таблице. По основным характеристикам выбранный объект максимально близок к оцениваемому, поэтому дополнительные корректировки не проводились.
Таблица 4.25 – Данные по объекту-аналогу.
Далее были построены потоки доходов по историческим данным за предыдущие годы для всех трех рассматриваемых функций и построены зависимости чистый операционный доход от стоимости 1 кв. м в разные годы. Ниже приведены данные по производственно-складской функции. Таблицы по офисной и торговой функциям представлены в приложении.
Таблица 4.26 – Расчет чистого операционного дохода для производственно-складской функции.
| Показатель | Значение | |||||||
| Арендная ставка, руб./кв м в мес. | ||||||||
| Потенциальный валовой доход, руб. в год (коэф 0,85) | 13 000 кв.м. | |||||||
| Потери от недозагрузки, руб. в год | 8% | |||||||
| Потери от неплатежей, руб. в год | 1,0% | |||||||
| Эффективный валовой доход, руб. в год | ||||||||
| Постоянные расходы, руб. в год | ||||||||
| Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год | 2,2% | |||||||
| Балансовая стоимость, руб. | ||||||||
| Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год | 1,5% | |||||||
| Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год | 0,5% | |||||||
| Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год | ||||||||
| Резерв на замещение, руб. в год | ||||||||
| Переменные расходы, руб. в год | ||||||||
| Расходы на управление % от Ieg , руб. в год | 10% | |||||||
| Расходы на маркетинг % от Ieg , руб. в год. | 3% | |||||||
| Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от Ieg , руб. в год | 0,75% | |||||||
| Эксплуатационные расходы % от Ieg , руб. в год | 5,0% | |||||||
| Операционные расходы OE, руб. в год | ||||||||
| Чистый операционный доход, руб. в год |
Таблица 4.27.
| Год | Арендная ставка | Чистый операционный доход (Io) | Изменение Io | Стоимость (Vo) 1 кв.м. | Изменение Vo |
| 0,263124 | 0,288135 | ||||
| 0,319843 | 0,355263 | ||||
| 0,240194 | 0,242718 | ||||
| 0,173936 | 0,226562 | ||||
| 0,427378 | 0,496360 | ||||
| 0,249444 | 0,345089 |
В результате по этим данным была построена зависимость и получено линейное уравнение со значимым коэффициентом детерминации. Вывод регрессионных итогов также показал значимость критерия Фишера и значимость t-статистик. Значение коэффициента «бета» вычисленного подобным образом составило 0,8286349.
Значимость уравнения проверялась путем сравнения расчетного значения критерия Фишера с его критическим значением, при этом уравнение считается значимым, если расчетное значение превышает критическое.
Значимость коэффициента уравнения проверяется путем сравнения t-статистик коэффициентов уравнения с их критическими значениями, при этом коэффициенты признаются значимыми, если значения их t-статистик больше критических. Значение критических t-статистик принято в соответствии с таблицей значений критерия Стьюдента.
Рисунок 4.8 – Зависимость изменения чистого операционного дохода от изменения стоимости объекта
Таблица 4.28 – Результаты регрессионного анализа для линейной зависимости
| ВЫВОД ИТОГОВ | ||||||
| Регрессионная статистика | ||||||
| Множественный R | 0,9442039 | |||||
| R-квадрат | 0,8915210 | |||||
| Нормированный R-квадрат | 0,864401 | |||||
| Стандартная ошибка | 0,0318281 | |||||
| Наблюдения | ||||||
| Дисперсионный анализ | ||||||
| df | SS | MS | F | Значимость F | ||
| Регрессия | 0,033301943 | 0,033301943 | 32,87352611 | 0,0045829 | ||
| Остаток | 0,004052129 | 0,001013032 | ||||
| Итого | 0,037354072 | |||||
| Коэффициенты | Стандартная ошибка | t-статистика | P-Значение | Нижние 95% | Верхние 95% | |
| Y-пересечение | 0,009110527 | 0,048830354 | 0,186575073 | 0,861074309 | -0,126464 | 0,1446853 |
| Переменная X 1 | 0,828634911 | 0,144524036 | 5,73354394 | 0,004582948 | 0,427371 | 1,2298979 |
Фундаментальные коэффициенты бета.
В случае отсутствия котировки акций предприятия нужного профиля может оказаться полезным применение техники фундаментального коэффициента бета, предусматривающей экспертную оценку средневзвешенного влияния на этот коэффициент внутренних рисков предприятия. Задается максимальное и минимальное значения из возможных значений коэффициента бета, а весь диапазон разбит на три разных уровня риска.
Таблица 4.29 – Вывод о систематических рисках по коэффициенту
| Значение коэффициента | Выводы по риску |
| 0-0,5 | риск ниже среднерыночного |
| 0,75-1,25 | риск равен среднерыночному |
| 1,25-2 | риск выше среднерыночного |
По рассматриваемым видам рисков оцениваемому зданию были выставлены оценки:
Физические риски.
1) Скрытые дефекты. Здание находится в хорошем техническом состоянии – риск сопоставим со среднерыночным. Так как здание 1983 года постройки – есть вероятность появления дефектов – риск можно оценить немного выше среднего – 1,25.
2) Пожары и аварии на объекте. Одна из функций используемого здания -производственная. На производственных объектах риск технологических неполадок выше, чем на других коммерческих, поэтому риск оценен выше среднерыночного – 1,5.
3) Изъяны техники и технологий. Объект успешно функционирует с 1983 года, технологических изъянов за это время выявлено не было, следовательно риск их появления ниже среднерыночного, так как подобные дефекты обычно выявляются на более ранних сроках эксплуатации. Оценка данного параметра – 0,5.
Правовые риски.
1) Погрешности документов. Правоустанавливающие документы на землю и здания в порядке, имеющиеся договоры аренды оформлены в соответствии с существующими требованиями. Риск неправильного оформления других контрактов и договоров не выше среднерыночного – 0,5
2) Неисполнение контрактов (по поставке ресурсов, неисполнению работ, банкротство подрядчиков, нарушение требований налоговой инспекции). Для оцениваемого здания нет особых рисков и условий по данному параметру, риск на уровне среднерыночного.
3) Правовые издержки. Ниже среднерыночных, так как. деятельность не связана с патентными и лицензионными правами, споров и судебных разбирательств на данный момент нет, здание застраховано от некоторых видов форс-мажорных обстоятельств, управление зданием не связано с повышенным риском и особой сложностью – 0,25.
4) Запреты диверсификации. Риск запретов на изменение вида использования здания низкий, т.к. здание многофункциональное, разрешенное использование ограничено только градостроительными документами и техническими возможностями здания – 0,25.
Экономические риски.
1) Просчеты маркетинга. Управление зданием не требует разработки сложной маркетинговой стратегии (не ТЦ, не нужна особая концепция). Риск уменьшения доходов от эксплуатации в связи с насыщением рынка, нерасчетной инфляции, спада в экономике и т.п. типичный для этого сегмента и оценен на среднерыночном уровне. – 1
2) Операционные потери. Риски возможных потерь из-за нарушения безопасности, причинения ущерба имуществу немного выше среднего в связи с производственной составляющей. Перерасход средств покрывается арендаторами (электричество), риск недостатков в управлении не выше среднего. Данный параметр риска был оценен 1,25.
3) Низкая ликвидность. Риск выше среднего, так как объект был построен в 1983 г. и может в скором времени функционально устареть и потребуется изменение концепции для повышения ликвидности – 1,5.
4) Убытки из-за персонала. Убытки из-за персонала арендаторов и обслуживающих компаний устраняются за их счёт. Риск просчета менеджеров на среднем уровне – 1
Финансовые риски.
1) Срывы финансирования. В данный момент работы по развитию и модернизации объекта не ведутся, новые проекты не реализуются, риск срывов финансирования низкий. Потенциальный риск не превышает среднерыночный. Фактор оценен на уровне 0,75.
2) Валютные потери. Деятельность не связана с экспортом и импортом, рост курса не влияет на расчеты с арендаторами и кредиторами, нет активов в других странах, которые могут повлиять на объект оценки, риск низкий – 0,25
3) Потери кредитоспособности. На данный момент у собственников объекта нет кредитов, влияющих на данный объект, экономический риск (при кредитовании арендаторов) на уровне среднего – 1.
Социальные риски.
1) Конфликты с соседями. Риск практически отсутствует, т.к. всё здание принадлежит одному собственнику, нет предпосылок для развития негативного отношению населения проживающего поблизости. Риск оценен на уровне 0,25.
2) Трудовые конфликты. Работа персонала регулируется арендаторами и управляющими объектом организациями, трудовые конфликты не являются особо значимым для данного объекта фактором риска. Риск ниже среднерыночного – 0,5.
3) Преступления на объекте. Возможность преступлений на объекте не чем не провоцируется, но и не может быть в принципе устранена. Риск оценен на уровне 0, 75.
Таблица 4.30 - Расчет фундаментального коэффициента бета для объекта недвижимости
| Тип риска | Низкий риск | Средний риск | Высокий риск | ||||||
| 0,25 | 0,5 | 0,75 | 1,25 | 1,5 | 1,75 | ||||
| Физические риски | |||||||||
| Скрытые дефекты | |||||||||
| Пожары и аварии на объекте | |||||||||
| Изъяны техники и технологий | |||||||||
| Правовые риски | |||||||||
| Погрешности документов | |||||||||
| Неисполнение контрактов | |||||||||
| Правовые издержки | |||||||||
| Запреты диверсификации | |||||||||
| Экономические риски | |||||||||
| Просчеты маркетинга | |||||||||
| Операционные потери | |||||||||
| Низкая ликвидность | |||||||||
| Убытки из-за персонала | |||||||||
| Финансовые риски | |||||||||
| Срывы финансирования | |||||||||
| Валютные потери | |||||||||
| Потери кредитоспособности | |||||||||
| Социальные риски | |||||||||
| Проблемы с соседями | |||||||||
| Трудовые конфликты | |||||||||
| Преступления на объекте | |||||||||
| Количество рисков | |||||||||
| Сумма по видам рисков | 0,75 | 1,5 | 2,25 | 2,5 | |||||
| Общая сумма | 14,5 | ||||||||
| Общее количество рисков | |||||||||
| Коэффициент бета | β | 0,85294 |
Итоговое значение коэффициента бета, найденное с помощью данной техники составило 0,85294. В дальнейших расчетах будет использовано среднее значение между историческим и фундаментальным коэффициентом бета, которое составило 0,8408.
Средняя по рынку норма отдачи.
В традиционной модели САРМ под средней по рынку нормой отдачи понимают среднюю за несколько последних лет норму отдачи для ценных бумаг, представленных на фондовом рынке. Но так как в предыдущих расчётах была использована зависимость чистого операционного дохода объекта от стоимости данного вида недвижимости, то будем считать среднюю норму отдачи по рынку исходя из изменения стоимости недвижимости. Пользуясь данными, приведенными ранее в таблице 4.28, рассчитаем эту норму по годам и возьмем для дальнейших расчетов среднегеометрическое значение. Оно составило 31,43%.
Вычисление нормы отдачи.
Используя полученные значения безрисковой ставки, средней по рынку нормы отдачи и коэффициента бета вычисляем значение нормы отдачи для оцениваемого объекта по упоминавшейся уже ранее формуле:
Y САРМ = Y е = Y rf +β(Y M -Y rf) = 7,38%+0,8408(31,43%-7,38%) = 27,6%
В дальнейшихрасчетах будет использовано среднее значение норм отдачи, полученных с помощью техники экстракции и модели САРМ. Оно составляет:
ü для складской функции – 27,5%
ü для офисной функции – 26,5%
ü для торговой функции –26,3%
Загрузка...